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住宅维修资金利用率不足1业内可实行委托投

来源: 2018年09月18日

住宅维修资金利用率不足1% 业内:可实行委托投资

核心提示:据统计全国缴纳住宅专项维修资金额度已经超过1万个亿元,但使用率却不足1%,业内称住房专项维修资金现今存在着不断贬值问题,而由于多数小区未建立业主委员会,这导致维修资金额度使用率极低,可以效仿社保方式组建专门机构进行委托投资。

目前的住宅专项维修资金制度不仅存在“主仆关系”颠倒、只管进不管出等严重问题,也存在大量资金不断贬值的严重缺陷。“住宅专项维修资金可以效仿全国社保基金理事会的方式,组建专门机构实行委托投资。在做好顶层设计的前提下,同样也可以投资股市。”近日,北京律师协会物业管理法律专业委员会副主任毕文强在接受《证券》采访时提出了上述建议。

根据各地的统计数据,全国交存的住宅维修资金已经超过1万亿元,但是使用率却不足1%。截至2013年7月,北京交存资金348.1亿元,使用5.38亿元,使用率仅为1.55%。截至2012年10月,广州市交存资金约81亿元、使用8000万元,使用率仅为0.99%。截至2012年1月,天津市交存资金为145.4亿元,使用仅为7753.5万元,使用率仅为0.53%。

“睡在”银行账户里很可怕

“目前,相关规定只许可住宅专项维修资金用于国债投资,投资方式较为单一。资金存入银行和购买国债,信用风险和流动性风险都很小

住宅维修资金利用率不足1业内可实行委托投

,但所能获得的收益也很有限。在持续的通货膨胀的背景下,所获收益并不足以抵御货币贬值的损失。”著名《物权法》研究专家、中国政法大学教授刘智慧在接受《证券》采访时建议,有关部门需要制定相关措施,以便使住房专项维修资金能在货币超发、通货膨胀的情况下保值增值,在业主需要它时能够足额发挥作用。

“实际上,住宅专项维修资金被‘封锁’在银行专有账户里,对于全体业主来说是损失,对于银行来说是优良资产。”毕文强也指出,在目前的通胀水平之下,资金存在银行获得的利息难以对冲贬值风险。

此前,北京王府温馨公寓的王先生在接受《证券》采访时表示:“在公开、透明的前提下,我们能接受用维修资金进行委托投资,因为这样可以实现资金保值增值。”

目前,全国各地住宅小区的实际情况是,多数未成立业主委员会。这是住宅专项维修资金难以支取的障碍之一。由于业主无法直接干预该笔资金的使用,其保值增值问题更是如空中楼阁。

而不断贬值的住宅专项维修资金,恐怕将无法应对用时之需。以住宅电梯为例,上世纪九十年代中期,北京市曾规定住宅电梯的寿命年限:一栋楼如果是单梯,使用寿命为15年;如果是双梯,使用寿命在20年左右。即使按房屋寿命70年的年限计算,一栋楼至少需要更换三部电梯。

据住宅电梯经销商推算,按照20层60米高度的楼房,一部电梯的价格为25万元,这意味着单电梯楼房需要在70年之内支付至少75万元,用于购买电梯;与此同时,电梯价格每年增幅为2%-3%之间。同时,人力成本、维修费用呈现上涨趋势。如此,住宅专项维修资金反向贬值,就成了大问题。

按照一幢楼20层,每单元建筑面积4000平方米计算,每平方米需交存200元住宅专项维修资金。那么,每单元的住宅专项维修资金为80万元。以目前银行活期年利率0.35%计算,20年的活期利息收益仅为5.6万元。这显然与购买电梯的支出还有很大差距,何况20年间还有其他维修开支!

算完这笔账,去年刚买房入住的朱先生,也开始担心20年后是否有电梯可乘的问题了。

值得注意的是,《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)规定,业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。就是说,虽然现在支取困难,但一旦该笔资金有了缺口,业主还是要按规定“补漏”的。

拓宽投资仍有障碍

据了解,目前,住宅专项维修资金的增值收益包括:银行存款利息,购买国债的增值收益,住宅共用设施设备报废后回收的残值,利用住宅共用部位和共用设施设备进行经营的所得收益。

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示:“目前,住宅专项维修资金全部停留在专用账户里,由于《办法》的限制,在没有业主大会同意或者三分之二业主同意的前提下,开发商、物业管理公司都没有权利进行投资。”

《办法》规定,即使获得了相应的业主授权,投资方向也仅限于购买国债。

中原地产市场研究总监张大伟在接受《证券》采访时坦言:“按照现有规定,利用住宅专项委托资金投资的可能性非常小。”

值得注意的是,《办法》禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

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