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二三线商业地产投资过热专家崩盘危害远超住

来源: 2018年10月27日

二三线商业地产投资过热 专家:崩盘危害远超住宅

核心提示:近几年商业地产成为双向规避调控政策的投资洼地,造成个城市商业建设兴起热潮,持续火热之后商业地产泡沫越来越大,苏州年后发布的商业项目管理意见是首个把商业地产纳入政府调控范围。专家表示,商业地产泡沫一旦破灭,对经济的破坏力远超住宅。

对商业地产开发商来说,无论将项目卖给普通个人投资者,还是通过抵押贷款“卖”给银行,或者通过上市融资“卖”给资本市场,其套现能力都要比住宅强。也正是因为商业地产的套现途径远远多于住宅,才引起人们的忧虑:泡沫一旦破灭,所带来的市场震荡和对经济的破坏力会远超过住宅。

最近几年,历次楼市调控政策从中央到地方、从限价到限购,无不紧盯住宅市场,商业地产由此成为开发商和消费者双向规避调控政策的投资洼地,加上各地新区建设热潮的推动,其发展势头迅猛。

持续火热后,商业地产的泡沫越来越大。春节过后,苏州市政府发布了马年首个地方房地产市场新政策《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》,多年来一直脱离调控中心的商业地产首次被地方政府纳入调控范畴。

北京汉博商业投资管理有限公司总裁暴雪松在接受采访时表示,近来每年有150~200家大型购物中心投入运行,但真正运营状况好的最多也就10家。也就是说,大多数新入市的大型购物中心的生存状况堪忧。

投资过热空置上升

国家统计局的统计数据显示,从2009年开始,全国每年商业营业用房投资完成额累计以同比超过20%的速度增长,2010年和2011年的同比增速甚至超过30%,高于同期住宅投资完成额累计的增速。

中国指数研究院数据显示,2008~2010年,商业地产开发投资增加了2200多亿元,而2010~2012年,相关投资增加了4600多亿元。

一名商业地产研究人员表示,在全球十大在建购物中心规模最大的城市中,有8个在中国,成都、沈阳、天津等城市的商业地产过剩问题屡屡被业内提及。

自2013年下半年以后,在巨大的供应量面前,商业地产投资者经过上一年的“消耗”后

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,透支了购买力,成交量开始下滑。据不完全统计,2013年郑州在建和立项的城市综合体已超过53个,并且具有很大的商业体量,少则几万平方米,多则几十万平方米。苏州市商业联合会最新发布的数据显示,目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家,在建购物中心超过30家,总量已超过南京。

判断城市商业地产泡沫的一个重要指标就是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市,人均商业面积一般在1.2平方米上下,但苏州商业联合会的一份报告指出,苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米。“井喷式”发展背后,是不同城市间的商业地产市场出现明显分化。在北、上、广、深等一线城市里,多数热点地块的写字楼、商铺供不应求,但是在众多二线城市,由于前期放量供应,需求不济,商业地产空置率居高不下。以写字楼为例,根据咨询机构世邦魏理仕的统计数据显示,成都、天津、沈阳等地的优质写字楼空置率超过40%,如果把范围拓展到整个写字楼物业,空置率还将大幅抬升。

商业地产缘何诱人

原因之一是,住宅被限购后投资者转为购买商业地产,地产商也因此转为开发商铺。另一种说法是,相比住宅,各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地,导致地产商被迫开发商业地产。

有分析指出,商业地产相对过剩实际上源于政府与开发商的不谋而合。很多地方政府都热衷于新区开发,借此推动土地的销售、基础设施的建设、房地产的投资以及城市整体的发展,以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长,这种情形在众多二线城市尤为突出。

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